Коронавирус поставил рынок жилья России на грань исчезновения
«После полутора месяцев изоляции одним из запросов покупателей станет другое качество квартир»
Рынок жилья переживает самые плохие в новейшей истории времена. Чем только не привлекают потенциальных покупателей жилья девелоперы. Одни обещают сами выплачивать банку процент по ипотеке до конца 2020 года. Другие предоставляют бесплатное арендное жилье до окончания строительства дома. И, наконец, сенсация последних лет — ипотека под 6,5%, а в некоторых банках — даже под 5,9%. При этом, по желанию покупателя, в ипотечный кредит можно включить чистовую отделку квартиры и даже меблировку. Но все эти, безусловно, привлекательные предложения были бы хороши в «мирное» время, но никак не в условиях неопределенности.
фото: Наталья Мущинкина
Да и процент ипотеки, если сделать простые расчеты, не такой уж и дармовой.
— В апреле провал по ипотеке был раза в четыре по сравнению с «мирным» временем. Как только мы ввели ставку 5,9%, мы вышли на 70% от нормальной выдачи ипотеки. Всего в России по итогам апреля было выдано 90 тысяч «дешевых» ипотечных кредитов на сумму 208 млрд рублей. Однако какой бы ставка 5,9% ни казалась волшебной, но и она ведет к серьезной переплате. Выплата ипотеки в течение 15 лет сопоставима со стоимостью самого жилья, то есть фактически человек выплачивает деньги еще за одну квартиру, — говорит заместитель председателя правления МКБ Александр Казначеев. — Есть пример Сингапура, который ввел ставку по ипотеке 1%. Уже к марту количество продаж в городе-государстве превысило продажи в марте прошлого года.
В феврале и в марте в московском регионе продавалось по 550 тысяч квадратных метров, в апреле — 400 тысяч. Падение заметное — в среднем на 30 процентов. Причем в верхнем классе — премиум де люкс — продажи упали в три раза: с 12 тысяч квадратных метров в месяц до 4 тысяч.
Жилье бизнес-, комфорт- и эконом-классов «просело» на 25%, причем в антилидерах значится Москва, в том числе Новая. В Московской области во второй половине апреля продажи были меньше в 3-5 раз, чем в первой.
Продажи на столичном рынке жилья — а это треть рынка федерального — упали на 21%.1,9 млн квадратных метров было продано в Московском регионе за январь-апрель 2020 года. За тот же период 2019-го — почти 2,5 млн. У топ-10 компаний, которые занимают более 60% рынка, падение не такое заметное — если смотреть в сумме. Если же взять компании с 6 по 10-е места — падение продаж у них составляет треть.
А вот весь остальной рынок — 750 застройщиков — упал на 35%.
И эта статистика — даже не за апрель, а за накопительный период — с января по апрель включительно.
Больше того. Падение продаж в московском регионе зафиксировано даже за три первых месяца, без учета провального апреля. По данным аналитиков департамента проектного консалтинга Est-a-Tet, за год объем спроса в Московской области сократился на 14%, а с января по март включительно 2020 года было продано 742 тыс. кв. м. В Новой Москве спрос упал за год на 19%, а за 3 месяца 2020 года было продано 260 тыс. кв. м.
Резко сдал позиции крупнейший столичный застройщик. Еще в начале года компания в среднем продавала 30 тысяч «квадратов» в неделю, а в конце апреля — всего 5-7 тысяч.
И это еще не самые удивительные факты. Оказывается, по официальной статистике, цена жилья в Москве за год выросла на 15%. С января по апрель 2020 года средняя стоимость квадратного метра в Москве составила 155 тысяч рублей. В этот же период 2019 года она держалась на уровне 136 тысяч рублей, а у лидеров рынка была еще ниже — 132 тысячи. Почему так? Вопрос, конечно, интересный. Но достоверного ответа на него нет.
— По России в целом к концу апреля спрос снизился больше чем на 30%. Если в феврале-марте в среднем в неделю продавалось 300-350 тысяч квадратных метров, то уже в последнюю неделю апреля — всего 220 тысяч, — приводит статистику Никита Белоусов.
Снижение интереса покупателей к покупке жилья в разных регионах неравномерно. Например, в Москве объем продаж со второй половины апреля снизился в два раза — с 45-50 тысяч квадратных метров в неделю до 20-25 тысяч. А вот, например, в Новосибирской области в отличие от страны в целом, продажи упали всего на 10% (на тысячу квадратных метров в неделю). Даже в майские праздники, когда было всего три рабочих дня, было продано 5 тысяч «квадратов». Оптимисты полагают, что хорошие показатели связаны с достаточно мягкими карантинными мерами — мол, сибиряки не так остро, как, скажем, москвичи, чувствуют угрозу от эпидемии.
Падение продаж продолжится и летом. По прогнозам аналитиков, у крупных компаний оно составит 15-30% (с учетом государственных мер поддержки), у средних и мелких — от 30 до 70%. Эти цифры — свежие, с учетом актуальной ситуации на рынке жилья. В начале апреля, когда масштаб беды только начал вырисовываться, специалисты приводили более осторожные цифры. Но и они выглядели устрашающе.
С таким раскладом девелоперам ничего не оставалось, как просить помощи у государства. И они ее получили. Месяц назад Владимир Путин поручил предоставить корпорации Дом.РФ государственные гарантии в сумме 50 млрд рублей для выкупа нераспроданных квартир комфорт-класса у застройщиков. Планировалось, что государство приобретет у 412 девелоперов квартиры комфорт-класса в 707 домах для последующей продажи на открытом рынке, в том числе в рамках льготных программ. 80% выкупаемого по программе жилья приходится на 15 регионов. Среди крупнейших — Москва, Подмосковье, Санкт-Петербург, Краснодарский край, Свердловская область.
Деньги будут распределены по субъектам Российской Федерации пропорционально объему строительства. Это необходимо, чтобы «условная Москва» не съела весь бюджет программы. На уровне отдельного региона реализация квартир предполагается через аукцион. Застройщики будут предлагать дисконт к среднерыночной цене продаж в каждом конкретном доме, которая сложилась за последние шесть месяцев. Дома, по которым предложен наибольший дисконт, будут рассматриваться в первую очередь.
— Сейчас у отрасли есть несколько основных проблем. Стройки еще не начали работать полноценно, и пока нет понимания по срокам ввода объектов, — говорит и.о. министра строительства и жилищно-коммунального хозяйства России Никита Стасишин. — Нельзя допустить банкротства компаний, чтобы у людей не пропало доверие к инвестированию в недвижимость. Я считаю, что в первую очередь нужно помогать регионам, в которых продажи упали больше всего. А еще, после того как люди посидели полтора месяца дома, одним из запросов станет другое качество жилья — и на этот запрос тоже нужно реагировать.
Пандемия коронавируса. Хроника событий